Beim Lesen der Überschrift dürfte sicherlich die Frage aufkommen, was Vermögensaufbau mit Verschulden zu tun hat.
Hin und wieder höre ich als Finanzmakler im Gespräch mit meinen Mandanten die Aussage: „Ich will mich nicht verschulden“. Dieser Satz kommt dann, wenn es um das Investment in Kapitalanlageimmobilien geht.
Schulden und „Schulden“
Das Skurrile an dieser Zwischenüberschrift ist, dass Schulden nicht gleich Schulden sind. Es gibt nämlich gute und schlechte Schulden.
Schlechte Schulden sind, wenn man sich von einer Bank Geld leiht, um es für Konsumgüter auszugeben. Das können Urlaube, Autos oder auch eine neue Küche sein. Bei schlechten Schulden hat die Bank keinen realen Gegenwert zu dem Geldwert, den sie rausgibt. Fährt nämlich das frisch gekaufte Auto vom Hof, so sinkt der Wert des Autos. Damit ist die Schuld gegenüber der Bank höher, als der Restwert des Autos.
Das ist auch der Grund, weshalb schlechte Schulden die eigene Bonität verschlechtern. Das bedeutet, man wird bei folgenden Projekten (egal ob nun gute oder schlechte Schulden) deutlich kritischer geprüft, als zuvor.
Weil für die Bank hier ein großes Risiko entsteht, falls der Schuldner seine Raten nicht bezahlt, werden diese Art der Schulden auch mit höheren Zinsen versehen.
Bei dieser Art der Schulden spricht man von Krediten.
Gute „Schulden“
Die guten Schulden werden in der Regel auch Darlehen genannt. Bei guten Schulden ist für die Bank das Risiko beim Ausfall des Darlehensnehmers geringer, da es meistens einen realen Gegenwert zu dem Geldwert gibt, den die Bank dem Darlehensnehmer übereignet.
Wenn Sie zum Beispiel eine Bank um 100.000 € bitten, um in eine Kapitalanlageimmobilie zu investieren, so wird der Wert der Kapitalanlageimmobilie mit Kauf nicht geringer. Selbst durch die (Eigen- oder Fremd-)Nutzung der Immobile wird diese in der Regel nicht weniger wertvoll. Das hängt einerseits mit der regelmäßig zu erbringenden Instandhaltungsrücklage, andererseits mit der Inflation zusammen.
Immobilien sind Sachwerte. Allein die Inflation sorgt dafür, dass unabhängig vom Markt die Sachwerte im Laufe der Zeit mehr Wert werden.
Mal ganz davon abgesehen bringt eine vermietete Immobilie ja auch noch einen Mietertrag.
Keine Schulden durch Investment
Doch egal, ob gute oder schlechte Schulden – unterm Strich schuldet man der Bank das Geld. Wieso hat man also keine Schulden, wenn man sich von einer Bank Geld leiht, um es zu investieren?
Um das zu verstehen, muss man sich die Rechnung wie ein Bilanzbuchhalter betrachten:
Auf der einen Seite steht das Saldo – das ist die Darlehenshöhe. Bedeutet, hier steht die Summe, die man sich von der Bank geliehen hat.
Auf der anderen Seite steht das Haben – das ist wiederum der Wert des Investitionsgutes, welches man dafür erworben hat.
Leihen Sie sich nun von einer Bank 100.000 € für eine Investition in eine Kapitalanlageimmobile, welche 100.000 € Wert hat – wie viel Schulden haben Sie dann unterm Strich?
Korrekt – gar keine!
Nun ist die Zeit Ihr Freund
Mit jedem Monat der vergeht, wird nun das Darlehen größtenteils durch den Mietertrag der Immobilie abgezahlt. Das heißt, dass Sie mit jedem vergehenden Monat nicht nur keine Schulden haben, sondern beginnen, Vermögen aufzubauen.
Um wieder auf unser Beispiel zurückzukommen: Nach 5 Monaten haben Sie beispielsweise 1.000 € des Darlehens an die Bank zurückgezahlt. Dann beträgt die Restschuld noch 99.000 € gegenüber der Bank, wobei die Immobilie immer noch 100.000 € wert ist. Das heißt Sie haben in diesen 5 Monaten 1.000 €, sprich pro Monat 200 € an Vermögen aufgebaut.
Wenn Sie eine einigermaßen vernünftige Miete erhalten könnte es sogar sein, dass Sie selbst aus Ihrem eigenen Portemonnaie pro Monat nur 125€ dazu beigesteuert haben. Das heißt Sie hebeln Ihren Sparbeitrag, der in das „Immobilien-Sparschwein“ fließt.
Genau das ist auch der Grund, warum man hier von einem Investment und somit von einem Darlehen und nicht von einem Kredit spricht. Genau das ist auch der Grund, weswegen das Ihre Bonität sogar stärkt, statt sie zu schmälern.
Warten Sie nicht in Immobilien zu investieren – sondern investieren Sie in Immobilien und warten
Anhand der eben geschilderten Situation merken Sie vielleicht schon, welches unglaubliche Potential für Ihren Vermögensaufbau in diesem Thema steckt. Stellen Sie sich vor, was mit Ihrem Sparanteil passiert, wenn Sie im Laufe der Zeit die Mieteinnahme erhöhen. Dann sind es vielleicht nur noch 75 € oder 50 € … vielleicht sogar 0 € – und dennoch bauen sich Monat für Monat 200 € an Vermögen auf – auch, während Sie schlafen!
Wenn Sie nun wissen wollen, wie das System genau funktioniert, dann zögern Sie nicht davor, mir zu schreiben. Ich liebe dieses Thema und berate nur allzu gern das Investment in Immobilien, weil ich selbst genau dieses System für meinen eigenen Vermögensaufbau nutze.
Ich freue mich von Ihnen zu hören, Ihr Peter Hennig